Négociation en cours de bail – Attention danger de déplafonnement au moment du renouvellement du bail

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Négociation en cours de bail – Attention - Danger de déplafonnement au moment du renouvellement du bail

Dans un arrêt du 15 février 2018, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation précise qu’une fixation conventionnelle de loyer librement intervenue entre le bailleur et le locataire emporte renonciation à une procédure de révision judiciaire du loyer et surtout constitue une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement.

Cet arrêt doit faire prendre conscience aux locataires commerçants des dangers d’une négociation avec le bailleur en cours de bail.

Si l’on peut en effet toujours encourager la négociation, on voit à l’aune de cette affaire que cela peut se retourner contre le locataire au moment du renouvellement de son bail !

Arrêt n° 170 du 15 février 2018 (17-11.866 ; 17-11.867) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2018:C300170

Bail commercial

Rejet

Demandeur : la société Galerie Lelong, société anonyme
Défendeur : la société Gruasses investissements, société civile immobilière

Joint les pourvois n° Z 17-11.866 et A 17-11.867 ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 2 décembre 2016), que, le 3 juin 2003, la CRPNPAC aux droits de laquelle se trouve la SCI Gruasses investissements, a concédé à la société Galerie Lelong deux baux commerciaux portant sur des locaux contigus ; que, le 17 janvier 2012, la bailleresse a engagé une procédure en fixation des loyers révisés ; que la locataire a initié, le 21 février 2013, une procédure en renouvellement des deux baux à compter du 1er avril 2013 aux conditions antérieures ; que, par deux avenants du 7 mars 2014, les parties ont mis fin aux procédures de révision et réajusté les loyers à compter du 1er janvier 2012 jusqu’au 31 mars 2013 ; que la bailleresse a demandé la fixation à la valeur locative des loyers du bail renouvelé à compter du 1er avril 2013 ;

Attendu que la locataire fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande de la bailleresse, alors, selon le moyen, qu’à moins d’une modification notable des obligations respectives des parties, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Insee ; que ne constitue pas une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement du loyer la fixation consensuelle du loyer, différente de la valeur locative, en raison de la conclusions d’un « avenant de révision du loyer » destiné à mettre fin à une procédure de révision judiciaire du loyer, et dans lequel le déplafonnement a été accepté par les deux parties ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé les articles L. 145-34, dans sa rédaction applicable à l’espèce, et R. 145-8 du code de commerce ;

Mais attendu que la cour d’appel a exactement retenu que la fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emportait renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constituait une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Par ces motifs :

REJETTE les pourvois ;

Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Andrich
Avocat général : Mme Guilguet-Pauthe
Avocat(s) : SCP Rocheteau et Uzan-Sarano - SCP Waquet, Farge et Hazan